คอนโดล้นกรุงฯ แต่..ทำไม ‘คนรุ่นใหม่-ฟรีแลนซ์’ เข้าถึงยาก จะดีไม่น้อยถ้าแก้ Pain Point นี้ได้?
เปิดผลสำรวจคอนโดมีเนียมล้นกรุงฯ-ปริมณฑล แต่..ทำไม ‘คนรุ่นใหม่-ฟรีแลนซ์’ เข้าถึงที่อยู่อาศัยยาก จะดีไม่น้อยถ้าแก้ Pain Point นี้ได้?
SHORT CUT
- คอนโดล้นตลาด แต่คนรุ่นใหม่เข้าไม่ถึงกรุงเทพฯ มีคอนโดเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะช่วงราคา 2–5 ล้านบาท แต่คนรุ่นใหม่ ฟรีแลนซ์ และแรงงานนอกระบบกู้ไม่ผ่าน เพราะรายได้ไม่ถึง ไม่มีเงินดาวน์ และภาระหนี้สูง
- กำแพงสินเชื่อคือปัญหาหลัก ไม่ใช่ขาดอุปทานอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน/คอนโดระดับ 1–2 ล้านบาทสูงถึง 70% สะท้อนความเข้มงวดของธนาคาร ทำให้กลุ่ม First Jobber ถูกกันออกจากตลาด แม้มีรายได้สม่ำเสมอ
- ถึงเวลาปรับโมเดลเข้าถึงที่อยู่อาศัยใหม่ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการ ขณะที่คนรุ่นใหม่ติดวงจรเช่า จำเป็นต้อง Re-model ระบบ ลดภาระเงินดาวน์และเงื่อนไข เพื่อแก้ความเหลื่อมล้ำและปลดล็อกตลาดในระยะยาว
เปิดผลสำรวจคอนโดมีเนียมล้นกรุงฯ-ปริมณฑล แต่..ทำไม ‘คนรุ่นใหม่-ฟรีแลนซ์’ เข้าถึงที่อยู่อาศัยยาก จะดีไม่น้อยถ้าแก้ Pain Point นี้ได้?
แน่นอนว่าเมื่อคนรุ่นใหม่เรียนจบ ก้าวเข้าสู่ชีวิตการทำงาน ความฝันลำดับต้นๆ ก็มักหนีไม่พ้น ‘การมีบ้าน คอนโด หรือรถ’ และการได้ออกมาใช้ชีวิตด้วยตัวเองอย่างอิสระ แต่ในความเป็นจริง เส้นทางสู่การมีที่อยู่อาศัยในเมืองกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด หลายคนต้องเจอกำแพงด่านแรกคือ ‘กู้ไม่ผ่าน’ ถูกปฏิเสธสินเชื่อเพราะฐานเงินเดือนไม่ถึง ภาระหนี้เดิมสูง หรือไม่มีเงินก้อนสำหรับวางดาวน์ครั้งแรก บางคนแม้มีรายได้ประจำ แต่รายรับยังไม่สอดคล้องกับราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่
ปัญหาเหล่านี้กลายเป็นกับดักที่ฉุดให้คนทำงานรุ่นใหม่ยังเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้ความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ไม่น้อย ขณะที่อีกด้านหนึ่ง ตลาดคอนโดกลับเผชิญภาวะห้องเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตเมืองและแนวรถไฟฟ้า สะท้อนความย้อนแย้งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ ‘ของมี แต่คนซื้อเข้าไม่ถึง’ และกำลังกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกฝ่ายต้องหาคำตอบร่วมกัน
จะดีไม่น้อยถ้ามีการแก้ Pain Point จุดนี้? ได้จะช่วยให้คนรุ่นใหม่ เช่น กลุ่ม First Jobber ฟรีแลนซ์ อาชีพอิสระพ่อค้า–แม่ค้า ลูกจ้างสัญญาจ้าง / พนักงานรายวัน ค้าขายออนไลน์รายย่อย พนักงานเงินเดือนต่ำ แต่มีภาระหนี้สูง ผู้ประกอบการรายเล็ก / ธุรกิจส่วนตัวใหม่ คนทำงานนอกระบบ / ไม่มีเอกสารทางการเงิน หรือแม้กระทั่งแต่ต่างชาติ ให้ได้เข้าถึงกาซื้อคอนโดมีเนียมได้มากกว่านี้
หากมาส่องดูตลาดคอนโดมีเนียมไทยในตอนนี้ ปี2568 แน่นอนว่าชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจชะลอตัวลง กำลังซื้อหด รวมถึงเกิดเหตุแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่ไทยได้รับผลกระทบด้วย จึงทำให้คนยังมีความวิตกกังวลเรื่องการอยู่คอนโดสูง ซึ่งทำให้ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล แต่ก็ยังมีคอนโดล้นสต็อกอีกจำนวนมาก สวนทางกับคนรุ่นใหม่อยากได้คอนโดแต่เข้าไม่ถึง
จากการสำรวจ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า ปี2568 ที่ผ่านมาพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้ระดับช่วงวิกฤติโควิด-19 ขณะที่สินค้ากลุ่มเสี่ยงที่สุดคือยูนิตสร้างเสร็จราคา 2-3 ล้านบาท มากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบทั้งด้านทำเล ราคา และความต้องการจริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงสต็อกล้นและรอบการขายที่ยาวนานขึ้น
ทั้งนี้ผลสำรวจยังพบว่า สต็อกเหลือขายในกรุงเทพฯ แตะระดับ 93,600 หน่วย มูลค่ากว่า 760,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า โดยกลุ่มราคาที่มีปัญหามากที่สุดคือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม กลายเป็นจุดอ่อนไหวของทั้งตลาด เพราะแม้เป็นกลุ่มราคาที่ดู ‘ควรขายได้ง่ายสุด’ แต่กลับสะท้อนกำลังซื้อถดถอยมากที่สุด
โดยคอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าค้างสต็อกใหญ่สุด คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 38% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมด โดยเฉพาะโครงการในโซนส่วนต่อขยายระบบรางและย่านชานเมือง ซึ่งออกแบบมาเพื่อจับกลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) แต่ต้องเผชิญแรงต้านจากภาวะดอกเบี้ยสูงในช่วงที่ผ่านมา และการชะลอตัวของกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ สำหรับในปี 2569 นั้น โครงการคอนโดมิเนียม อาจจะมีการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิตเท่านั้น
ทั้งนี้ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรและมุ่งไปเจาะกลุ่มลูกค้าแบบจำเพาะเจาะจงมากขึ้น ขนาดโครงการอาจจะไม่ได้ใหญ่มาก แต่จะเน้นปิดการขายเร็ว รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีหลายระดับราคาเช่นเดิม เพียงแต่ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเน้นไปที่ระดับราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น ไม่เน้นโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงไปมากเท่าไหร่
จากข้อมูลทั้งหมดจะเห็นได้ว่าคอนโดมีเนียมยังเหลือขาย แต่…ผู้ประกอบการก็ต้องระวังเรื่องเศรษฐกิจฝืดเคือง จนทำให้คนรุ่นใหม่ที่อยากมีคอนโด เผชิญกับ ‘ความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึง’ ทั้งการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ไม่มีเงินดาวน์ก้อนแรก และปัญหาอื่นๆอีกมากมายที่ทำให พวกเขาเหล่านั้นติดกับดักไม่เข้าถึงที่อยู่อาศัย และต้องติดอยู่ในวงจรการเช่าหอพักราคาแพง แต่ไม่ได้สร้าง Asset ใดๆให้ชีวิตเลย
แน่นอนว่าปัญหาดังกล่าวไม่ได้เกิดจากผู้ประกอบการผลิตบ้านไม่พอ แต่เกิดจาก ‘กำแพงเงื่อนไข’ ที่สูงเกินเอื้อม โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนความเข้มงวดของธนาคารอย่างชัดเจน พร้อมระบุว่า ปัจจุบันยอด Reject Rate (ธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ) สำหรับบ้าน/คอนโดฯ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 70% ส่วนตลาดอื่นๆ เฉลี่ยอยู่ที่ 40% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาที่คนเริ่มทำงานเอื้อมถึง นอกจากนี้ยังต้องเจอภาระเงินดาวน์ก้อนโตกลายเป็นภูเขาลูกใหญ่ที่ขวางกั้นคนที่มีรายได้สม่ำเสมอแต่ไม่มีเงินก้อน
เพื่อเป็นการลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย จะได้ไม่น้อยถ้ามีการแก้ Pain Point จุดนี้ได้? ถึงเวลา ‘Re-model’ ระบบเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้หรือยังประเทศไทย? และจะเป็นไปได้ไหม? ถ้าจะมีการปัดฝุ่นโมเดล ‘บ้านในฝัน’ ที่เคยเน้นให้คนเข้าถึงง่ายในอดีตมาปรับให้เข้ากับบริบทปี 2026 ด้วยการ ‘ตัดภาระเงินดาวน์’ และลดเงื่อนไขที่ซ้ำซ้อน เพื่อให้โอกาสคนที่ตั้งใจสร้างตัวได้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านจริงๆ แทนที่จะปล่อยให้ยูนิตว่างเปล่ารอวันเสื่อมโทรม ในขณะที่คนรุ่นใหม่ต้องจ่ายค่าเช่าทิ้งไปวันๆ
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
