เน็กซัสชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองหลวงต้องปรับตัวหนักรอบ10ปีในยุคโควิด

ตลาดคอนโดมิเนียมยุคโควิดความต้องซื้อใหม่ไม่มี -โครงการใหม่เลื่อนเปิด

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  ได้เปิดเผยว่า ปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งสาเหตุหลักมีอยู่  2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ผนวกกับสถานการณ์โควิด–19 ทั้งนี้ พบว่าปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 หน่วยต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดฯ อีก 20,100 หน่วยนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมในตลาดทั้งสิ้น 674,100 หน่วย ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ หรือความต้องการซื่อใหม่ในตลาดไม่มี ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ  คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563

ทั้งนี้การพัฒนาสินค้าคอนโดฯ ที่เปลี่ยนแปลงไปนั้นมีผลโดยตรงกับทำเล โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมือง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพ ในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2563 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 32,800 หน่วย สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขาย คือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเองสำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมนั้น มีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 นั้น อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 - 38,000 หน่วย ทั้งนี้ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 โดยโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นน่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง ทั้งนี้คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวน่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้นโดยโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น

ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมปีนี้ทรงตัว

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากโควิด-19 ในปีนี้ส่งผลกระทบในหลายๆ ด้านต่อภาพรวมตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งประกอบไปด้วยตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม ทั้งในเรื่องของดีมานด์ ซัพพลาย และราคาค่าเช่า เรียกได้ว่าตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมปีนี้ยังคงทรง ๆ ผู้ประกอบการควรพัฒนาฟังก์ชั่นใหม่ ๆ เพื่อเสริมให้สินค้าเป็นที่ต้องการ แต่ที่กล่าวมาไม่รวมตลาดอุตสาหกรรม เนื่องจากประเทศไทยสามารถจัดการการแพร่กระจายของเชื้อโควิด-19 ได้ดี ส่งผลให้เกิดความเชื่อมั่นแก่ชาวต่างชาติ ดังนั้น ตลาดอุตสาหกรรม คลังสินค้า ยังคงไปได้ดีอย่างต่อเนื่อง

คาดอีก 5 ปีตลาดอาคารสำนักงานสดใส

จากการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 พบว่า อัตราการเช่าอาคารสำนักงาน ยังคงมีอัตราเช่าที่สูงที่ประมาณ 91% แต่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ 94% โดยในปีนี้มีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาดอีกประมาณ 1.3 แสนตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่สะสมรวมทั้งสิ้น 6.2 ล้านตารางเมตร ในแง่ของราคาค่าเช่า ยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จากปีก่อนเล็กน้อยที่ 1% แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้น ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของปีก่อน ๆ ที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ปีละ 4 - 5% เนื่องจากผลกระทบของสถานะการณ์โควิด-19 ที่ยังคงไม่คลี่คลายทำให้หลายบริษัทยังตัดสินใจที่จะไม่ขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่มเติม หรือ ลดขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็นลง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของบริษัททั้งนี้สถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาดรวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงสวยใจกลางเมืองหลายแห่ง

ตลาดศูนย์การค้ายังเดินหน้าต่อแต่ต้องปรับตัว

อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงมีแผนการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในย่าน CRD เช่น ห้างดิ เอ็มสเฟียร์ และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ส่วนต่อขยายที่ยังคงดำเนินตามแผนเดิม แต่ต้องมีการปรับตัว และเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคให้ทันท่วงที อีกทั้งยังต้องสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ผู้มาใช้งาน ทั้งในแง่ของสุขอนามัย รวมถึงรูปแบบร้านค้าที่มีความเป็นยุคดิจิทัลที่มากขึ้น

ธุรกิจแนวใหม่หนุนตลาดอุตสาหกรรม ในอนาคต

จากการวิจัยของเน็กซัสฯพบว่าตลาดพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้าอาจมีธุรกิจแนวใหม่เข้ามาเสริมในตลาดอนาคตเนื่องจากเทคโนโลยีกลายมาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตมากขึ้นทำให้จำเป็นจะต้องเพิ่มพื้นที่การเก็บข้อมูลตามไปด้วย รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนา และเก็บฐานข้อมูลจำนวนมาก หรือ Big Data ในหลาย ๆ องค์กรเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจให้ได้มากที่สุด ดังนั้นพื้นที่การเก็บข้อมูลหรือ Data Center จะมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นมากอย่างแน่นอน