อสังหาริมทรัพย์ไทย ฝ่ามรสุมพายุยังไง? วันที่..เศรษฐกิจซึม ต้องปรับตัวเอง
พาส่องโอกาส และอุปสรรคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในวันที่..เศรษฐกิจซึม คาถาแรกแรกที่จะเอาตัวรอด คือ ต้องปรับตัวเองในองค์กรก่อน คู่ไปกับการดำเนินนโยบายของภาครัฐที่ต้องสมดุล
SHORT CUT
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือได้ว่ามีความสำคัญอย่างมากในการช่วยผลักดันให้ GDP ไทยเติบโต เพราะ… ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนการสร้างรายได้ให้ประเทศสูงถึง 6-7%
- แน่นอนว่าหากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงวันใด นั่นหมายความว่า เศรษฐกิจไทยภาพรวมจะได้รับผลกระทบเป็นห่วงโซ่อุปทานเช่นกัน
- สำหรับในตอนนี้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยว่ากำลังถูกกดดันจาก 4 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่
พาส่องโอกาส และอุปสรรคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในวันที่..เศรษฐกิจซึม คาถาแรกแรกที่จะเอาตัวรอด คือ ต้องปรับตัวเองในองค์กรก่อน คู่ไปกับการดำเนินนโยบายของภาครัฐที่ต้องสมดุล
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือได้ว่ามีความสำคัญอย่างมากในการช่วยผลักดันให้ GDP ไทยเติบโต เพราะ… ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนการสร้างรายได้ให้ประเทศสูงถึง 6-7% ของ GDP หรือมีมูลค่าประมาณ 7 แสนล้านบาท-1 ล้านล้านบาท ช่วยให้เกิดการจ้างงานกว่า 10 ล้านคน หรือ 70-80% เป็นแรงงานคนไทย ดังนั้นหากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงวันใด
นั่นหมายความว่า เศรษฐกิจไทยภาพรวมจะได้รับผลกระทบเป็นห่วงโซ่อุปทานเช่นกัน อย่างเช่นในปี2567 ผ่านมา จนถึงปี2568 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน จากปัจจัยลบเรื่องเศรษฐกิจภายใน และภายนอกทำให้กำลังซื้อชะลอตัวตาม เรียกได้ว่ากำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดในรอบหลายปีเวทีสัมมนา Thailand’s Real Estate Outlook 2026 เจาะโอกาสและความท้าทายอสังหาฯ ไทย สู่อนาคตเมืองยั่งยืน ที่จัดโดย EnCo ผนึกกับภาคธุรกิจ–ผู้เชี่ยวชาญ จัดขึ้นเพื่อฉายภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และโอกาส ทางรอดจะไปในทิศทางไหน
โดยช่วงแรกมี คุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) และ คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มาฉายภาพให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยว่ากำลังถูกกดดันจาก 4 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ประการแรกคือ ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวช้า คาดการณ์ว่า GDP อาจเติบโตไม่ถึง 2% ทำให้กำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่างรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นฐานผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ที่สุดเกือบ 70% ของตลาด ยังคงเปราะบางอย่างยิ่ง
ทั้งนี้ประชากรกลุ่มดังกล่าวได้ถูกกดดันอย่างต่อเนื่อง จากเรื่องของหนี้ครัวเรือน ประกอบกับภาระค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้ กลายเป็นกำแพงสำคัญที่ขวางกั้นความต้องการซื้อ และในตอนนี้ยิ่งน่ากังวลมากขึ้น เมื่อผลกระทบเริ่มลุกลามมาถึงกลุ่มรายได้สูงกว่า 50,000 บาท ที่เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อเพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ในส่วนของกลุ่มผู้มีรายได้สูงซึ่งเคยเป็นตลาดที่แข็งแกร่งก็เผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากผู้ประกอบการที่หันมารุมเจาะตลาดกลุ่มนี้ ทำให้ส่วนแบ่งตลาดเล็กลง
ต่อมาคือ ถูกกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอน เช่น นโยบายภาษีของสหรัฐ แม้ตอนนี้จะมีความชัดเจนในเบื้องต้น แต่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนในรายละเอียด ซึ่งส่งผลกระทบต่อนักลงทุนและกำลังซื้อจากต่างชาติโดยตรง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน เคยเป็นส่วนสำคัญในการพยุงตลาด แต่ในตอนนี้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากสัดส่วนเกือบ 60% เหลือเพียง 30% แม้จะมีกำลังซื้อจากชาติอื่นเข้ามาทดแทนบ้าง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยส่วนที่หายไปได้ทั้งหมด
แรงกดดันต่อมา คือ การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน เป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อระดับล่าง โดยผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ แต่ซื้อไม่ได้เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ ส่วนปัจจัยสุดท้าย คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมีราคาสูงจนเอื้อมไม่ถึง อย่างไรก็ตามปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ภาพรวมมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปีนี้มีแนวโน้มติดลบเป็นตัวเลขสองหลัก หรือประมาณ 10-20% ซึ่งรุนแรงกว่าปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน
ด้าน คุณอิสระ มีการประเมินว่ามูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งปกติอยู่ที่ราว 900,000 - 1 ล้านล้านบาทต่อปี ในปีนี้อาจลดลงเหลือประมาณ 700,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงที่หนักที่สุดนับตั้งแต่หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง นอกจากนี้ยังมีการเผยผลสำรวจตลาดพบว่า ขณะนี้อุปทานลดต่ำที่สุดในรอบ 20 กว่าปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี แต่คุณอิสระมองว่าการลดลงของอุปทานใหม่นี้ถือเป็นปัจจัยบวก เพราะเป็นการปรับตัวที่ดีของผู้ประกอบการเพื่อรักษาสมดุลของตลาด
สำหรับผลกระทบของภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ผู้พัฒนาโครงการ แต่ส่งผลในวงกว้างต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างมีสัดส่วนใน GDP ราว 5-6% และมีการจ้างงานจำนวนมาก สำหรับโอกาสบนความท้ายทายแบบนี้ นั่นก็คือ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอาจมองว่ามีความเสี่ยงสูง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีความต้องซื้ออยู่อย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ไม่สามารถเข้าถึงได้ ดังนั้นหากสามารถหาทางออกทางการเงินใหม่ ๆ ที่ไม่ใช่แค่การกู้ยืมจากธนาคาร เช่น รูปแบบการเช่าซื้อ หรือการเช่าเพื่อออม ก็จะสามารถปลดล็อกกำลังซื้อขนาดมหึมาของคนกลุ่มนี้ได้
นอกจากนี้ยังได้แนะนำผู้ประกอบการว่าในภาวะเศรษฐกิจถดถอย การกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจที่ไม่เชี่ยวชาญอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด พร้อมยกวิจัยต่างประเทศที่ระบุว่า ควรรักษาธุรกิจหลักให้แข็งแกร่ง และใช้โอกาสในภาวะวิกฤติเพื่อซื้อกิจการหรือสินทรัพย์ในราคาที่เหมาะสมอาจเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดกว่า ส่วนเทรนด์ที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อในอีก 5 ปีข้างหน้าคือ ความคุ้มค่า ซึ่งไม่ได้หมายถึงราคาถูกเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความคุ้มค่าในมิติอื่น ๆ เช่น การประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้คอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยม
นอกจากนี้ เทรนด์เรื่องความยั่งยืน (Sustainability) และอาคารสีเขียว (Green Building) ก็ได้รับความสนใจมากขึ้น แต่ต้องเป็นสิ่งที่ "จับต้องได้" และเชื่อมโยงกับความคุ้มค่า เช่น การออกแบบที่ช่วยประหยัดค่าไฟ หรือการใช้วัสดุที่ส่งเสริมสุขภาวะที่ดี
สุดท้าย คือ นายศิรศักดิ์ จันเทรมะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ EnCo กล่าวปาฐกถาในหัวข้อ “Good City Living for a Sustainable Future เมืองที่ดี สร้างคุณภาพชีวิต และอนาคตที่ยั่งยืน” ว่า รกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยหัวใจสำคัญดั้งเดิมคือการเลือกทำเล (Location) แต่ในโลกปัจจุบันเพียงทำเลที่ดีอาจไม่เพียงพอ สิ่งที่ต้องคิดต่อคือการสร้าง “เมืองที่มีคุณค่าในตัวเอง” เป็นเมืองที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย พร้อมสร้างความสุข ความปลอดภัย และผนวกความสัมพันธ์กับสังคม ชุมชน และสิ่งแวดล้อม เพื่อพัฒนาเป็นอีโคซิสเต็มของเมืองที่ยั่งยืนและจับต้องได้
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
