นวัตกรรมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 'บ้านชาวไทย' ท่ามกลางเศรษฐกิจถดถอย

ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก คำถามสำคัญที่หลายคนจับตามองคือ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตอนนี้จะรอดหรือจะร่วง?" SPRiNG สัมภาษณ์พิเศษ ดร.อภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร เพื่อถอดรหัสเจาะลึกภาพรวมตลาด การปรับตัวของผู้ประกอบการ และเข็มทิศสำหรับนักลงทุนในยุคนี้

ดร.อภิชาติ ยอมรับว่า ที่ผ่านมายอดขายสังหาริมทรัพย์หดตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2566 ตัวเลขมูลค่าการซื้อขายเคยอยู่ในระดับสูงถึง 1 ล้านล้านบาทต่อปี แต่ในปี 2567 ลดลงเหลือ 9.5 แสนล้านบาท และปี 2568 ตกลงมาอยู่ที่ 8.6 แสนล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากสภาพเศรษฐกิจโลกที่ทำให้คนขาดความเชื่อมั่น ดังนั้นสิ่งแรกที่มักจะถูกตัดออกคือรายจ่ายที่ไม่จำเป็น ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หากไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัยที่เร่งด่วน ก็มักจะถูกชะลอออกไปก่อน อย่างไรก็ตาม นี่คือ "โอกาสแห่งผู้ซื้อ" เพราะเมื่อมีอุปทาน (Supply) ล้นตลาด ผู้ประกอบการจึงต้องปรับลดราคาลงมา ดังนั้น สำหรับผู้ที่มีความมั่งคั่งหรือมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองในการช้อนซื้อของดีในราคาที่คุ้มค่า

เมื่อถามว่าโครงการบ้านชาวไทย ที่จะมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกเป็นหมื่นยูนิตจะยิ่งทำให้อุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟ้อหรือไม่? ดร.อภิชาติ ยืนยันว่า ไม่ เพราะหากเจาะลึกลงไปในแต่ละเซกเมนต์ จะพบว่าตลาดไม่ได้ซบเซาไปเสียทั้งหมด ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมตลาดล่าง ซึ่งแต่เดิมมีรายใหญ่อย่าง 'ลุมพินี' เป็นผู้เล่นหลัก ปัจจุบันก็ไม่ได้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากนัก สะท้อนว่าเซกเมนต์ที่จับกลุ่มเป้าหมายนี้อาจไม่ใช่ส่วนที่ล้นตลาด (Oversupply) อย่างที่หลายคนกังวล

ประกอบกับข้อดีของโปรเจกต์นี้คือ ช่วยให้ผู้มีรายได้ไม่สูงสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่ง ดร.อภิชาติ ถือว่าเป็นนวัตกรรมที่จับต้องได้ของ คีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการกลุ่มบีทีเอส ที่เคยสร้างนวัตกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว เมื่อครั้งที่ครอบครัวของคีรีทำโปรเจกต์ 'เมืองทองธานี' ที่สร้างที่อยู่อาศัยให้กลายเป็น Complex มีทุกสิ่งอำนวยความสะดวกรวมอยู่ในที่เดียวกัน ดังนั้นการนำแนวคิดการเจาะตลาดฐานรากกลับมาปัดฝุ่นใหม่จึงถือเป็นไอเดียที่ดี ดร.อภิชาติ เปรียบโมเดลนี้ว่าคล้ายกับสายการบินต้นทุนต่ำ (Low-Cost Airline) ที่ทำให้ทุกคนสามารถบินได้ในราคาที่จับต้องได้

นอกจากนี้ ดร.อภิชาติ ยังชี้ว่า การทำโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้มีข้อได้เปรียบคือ อำนาจต่อรองในการควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องให้มีราคาต่ำลงได้ในขณะที่คงคุณภาพสูง รวมทั้งยังได้เปรียบจากการที่บีทีเอสทำธุรกิจระบบรางที่ช่วยเชื่อมโยงเส้นทางการเดินทาง ทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกสบาย

อีกทั้งยังแก้ปัญหาใหญ่ที่สุดของคนอยากมีบ้านในยุคนี้คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ จากธนาคารที่สูงมาก ด้วยโมเดล "เช่าเพ่อสร้างเครดิต" คือการให้ผู้ซื้อเสมือนเข้ามาเช่าไปก่อน โดยไม่จำเป็นต้องเอาเงินก้อนมาวางจอง เมื่อผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตรงเวลา ประวัติส่วนนี้จะถูกนำมาใช้เป็น Credit Scoring เพื่อนำไปประกอบเอกสารการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารในอนาคต นี่คือการมองแบบ 360 องศา ที่ทำให้ทุกคนได้ประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็น ผู้ซื้อ ผู้สร้าง และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในโครงการ

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรในยุคนี้?

ดร.อภิชาติ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสิ่งที่น่าลงทุนหากมีการวางแผนที่ดีและมีเงินทุนสำรอง เพราะ 'ที่ดิน' เป็นทรัพยากรที่มีจำกัด หากปล่อยหลุดมือไป การจะซื้อกลับคืนมาต้องใช้เงินมหาศาล

"การจะทำให้ที่ดินหรืออสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มได้สูงสุด ต้องอาศัยการตัดสินใจที่ ถูกที่ ถูกเวลา ถูกโปรดักส์ และถูกกลุ่มเป้าหมาย"

ดร.อภิชาติ ให้คำแนะนำหลัก 3 ประการสำหรับนักลงทุน ได้แก่:

1. รู้จักอสังหาฯ: ต้องมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง
2. รู้จักลูกค้า: ต้องรู้ว่ากลุ่มเป้าหมายของเราคือใคร
3. รู้จักภาพรวมตลาด (Zoning): ต้องรู้ว่าทำเลนั้นต้องการอะไรและขาดอะไร เช่น หากในซอยนิมมานเหมินทร์มีร้านกาแฟอยู่แล้ว 85 ร้าน การที่คุณจะไปเปิดร้านที่ 86 คุณต้องตอบให้ได้ว่าจะดึงลูกค้ามาจากร้านอื่นได้อย่างไร

ดร.อภิชาติ ย้ำว่าการลงทุนอสังหาฯ ไม่สามารถทำแบบฉาบฉวย หรือแค่โยนเงินลงไปแล้วหวังผลได้ แต่ต้องใส่ความใส่ใจ ความคิดสร้างสรรค์ และ DNA ของผู้พัฒนาลงไปในผลงานด้วย

ทั้งนี้ ยังแนะนำว่า ทั่วโลกมองประเทศไทยเป็น "เรือนตาย" ที่คนส่วนใหญ่อยากมาอาศัยอยู่ในช่วงเวลาเกษียณอายุ และโจทย์ใหญ่ของ กทม. อีกหนึ่งเสน่ห์สำคัญที่ทำให้อสังหาฯ ไทยยังมีอนาคต ชาวต่างชาติจำนวนมากยินดีที่จะมาใช้ชีวิตที่นี่ เพราะเงินที่พวกเขามีสามารถเนรมิตชีวิตให้สะดวกสบายได้ในเมืองไทย ผสมผสานกับ Service Mind ที่คนไทยมี

อย่างไรก็ตาม โจทย์สำคัญที่ท้าทายวิสัยทัศน์ของ 'ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร' คือการยกระดับเมืองหลวงให้กลับมาแข่งขันได้ในระดับภูมิภาค พร้อมย้ำว่า การจะแก้ปัญหาคุณภาพชีวิตของคนให้ดีขึ้นได้นั้น อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นฟังก์ชันหลักที่จะช่วยยกระดับวิถีชีวิตของคนเมืองให้เติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต