คนรุ่นใหม่ไม่เร่งซื้อบ้าน หวั่นหนี้ระยะยาว เปลี่ยนอสังหาฯ เป็นเครื่องมือออม-ลงทุน

พฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป กำลังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว จากเดิมที่การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมักเป็นเป้าหมายสำคัญหลังเรียนจบ ทำงาน มีครอบครัว และมีความพร้อมทางการเงิน ปัจจุบันคนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งกลับมองอสังหาริมทรัพย์ในอีกมุมหนึ่ง ทั้งการสร้างความมั่นคงทางการเงิน การสะสมสินทรัพย์ และการสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว

อย่างไรก็ตาม การก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคนวัยเริ่มทำงานยังมีข้อจำกัด ทั้งความไม่แน่นอนของสถานที่ทำงาน ภาระหนี้ระยะยาว ความพร้อมด้านเครดิต และความเสี่ยงจากการลงทุนปล่อยเช่า ผู้ประกอบการจึงต้องพัฒนารูปแบบการซื้อ การเช่า และการลงทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและจังหวะชีวิตที่แตกต่างกันมากขึ้น

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า เสนาเห็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญของคนรุ่นใหม่ ซึ่งเส้นทางชีวิตไม่ได้เป็นไปตามลำดับแบบเดิมอีกต่อไป การมีบ้านจึงไม่จำเป็นต้องเกิดขึ้นหลังเรียนจบ แต่งงาน หรือมีครอบครัวเสมอไป เพราะแต่ละคนมีเงื่อนไขในการใช้ชีวิตและความพร้อมทางการเงินที่แตกต่างกัน

ในอดีต การซื้อบ้านมักมาพร้อมกับการกู้สินเชื่อระยะยาว 20-30 ปี แต่สำหรับ Gen Z และ First Jobber การตัดสินใจผูกพันกับหนี้ก้อนใหญ่ตั้งแต่อายุยังน้อยอาจไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสม โดยเฉพาะในช่วงที่ยังไม่แน่ใจว่าจะทำงานในพื้นที่ใด หรือยังต้องการความคล่องตัวในการใช้ชีวิต ขณะเดียวกัน การเช่าที่อยู่อาศัยก็อาจทำให้บางคนรู้สึกว่าเงินที่จ่ายไปทุกเดือนยังไม่ได้ต่อยอดเป็นสินทรัพย์ของตนเอง

อีกด้านหนึ่ง คนรุ่นใหม่เริ่มให้ความสำคัญกับการออมและการลงทุนตั้งแต่อายุยังน้อย แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าแบบเดิมยังมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา โดยเฉพาะปัญหากระแสเงินสดติดลบ หรือ Negative Cash Flow เมื่อรายได้ค่าเช่าต่ำกว่าค่างวดสินเชื่อ เช่น ได้ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท แต่ต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 6,000 บาท ผู้ลงทุนจึงต้องนำเงินส่วนตัวมาเติมส่วนต่างทุกเดือน นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากห้องว่าง ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน และข้อจำกัดในการขอสินเชื่อเพื่อการลงทุน

จากโจทย์ดังกล่าว เสนาจึงปรับแนวทางการดำเนินธุรกิจจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ไปสู่การสร้าง Living & Investment Platform ภายใต้ยุทธศาสตร์ SENA HomeWay ซึ่งเชื่อมโยงทางเลือกตั้งแต่การเช่า ทดลองอยู่อาศัย สะสมเงินเพื่อซื้อบ้าน ไปจนถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกเส้นทางที่เหมาะกับสถานะทางการเงินและเป้าหมายของตนเองได้มากขึ้น

สำหรับรูปแบบบริการภายใต้ SENA HomeWay แบ่งออกเป็น 3 แนวทางสำคัญ เริ่มจาก LivPlay ที่ออกแบบมาเพื่อ Gen Z และ First Jobber ซึ่งยังไม่แน่ใจเรื่องทำเลหรือยังไม่พร้อมซื้อบ้านทันที โดยเปิดโอกาสให้ทดลองเข้าอยู่อาศัยก่อน หากพบว่าทำเลหรือโครงการไม่เหมาะกับตนเองก็สามารถเลือกย้ายโครงการได้ แต่หากตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนด ค่าเช่าที่จ่ายไปจะถูกนำมาคิดเป็น Equity Credit 100% เพื่อสะสมเป็นส่วนลดราคาขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม

ขณะที่ LivNex มุ่งตอบโจทย์คนวัยทำงานที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ยังติดข้อจำกัดในการขอสินเชื่อ หรือกังวลเกี่ยวกับประวัติทางการเงิน โดยใช้รูปแบบเช่าออมบ้านระยะเวลา 3 ปี เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อเตรียมความพร้อมทางการเงินและจัดระเบียบการเดินบัญชี หรือ Financial Grooming ตามข้อมูลของบริษัท ปัจจุบันกำหนดอัตราดอกเบี้ย 0% และนำเงินที่ชำระตามเงื่อนไข 100% ไปสะสมเป็นส่วนลดราคาบ้าน ทั้งนี้ การขอสินเชื่อเมื่อครบกำหนดยังคงขึ้นอยู่กับเกณฑ์และการพิจารณาของธนาคาร จึงควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาและเงื่อนไขการรับสิทธิให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

ส่วนกลุ่มที่ต้องการสะสมสินทรัพย์และสร้างรายได้จากการลงทุน เสนาเสนอ RentNeXt / R-Rent รูปแบบ Buy-to-Rent ซึ่งมุ่งลดความไม่แน่นอนในการลงทุนด้วยการเสนอขายห้องชุดที่มีผู้เช่าอยู่จริง พร้อมสัญญาเช่า การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า เพื่อให้นักลงทุนสามารถพิจารณารายได้ค่าเช่าและกระแสเงินสดจากทรัพย์สินก่อนตัดสินใจซื้อ โดยไม่ต้องเริ่มต้นจากการหาผู้เช่าด้วยตนเอง

แนวทางดังกล่าวยังออกแบบโครงสร้างรายรับและภาระผ่อนชำระให้มีโอกาสเกิดกระแสเงินสดเป็นบวก หรือ Positive Cash Flow โดยตั้งเป้าให้รายได้ค่าเช่าสูงกว่าค่างวดธนาคาร เช่น ค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท เทียบกับค่างวดเดือนละ 7,000 บาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวเป็นเพียงตัวอย่างของรูปแบบการลงทุน ผลตอบแทนจริงยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ อัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ภาษี และความต่อเนื่องในการเช่า จึงควรพิจารณารายได้สุทธิและความเสี่ยงโดยรวม ไม่ใช่เปรียบเทียบเฉพาะค่าเช่ากับค่างวดสินเชื่อเท่านั้น

นอกจากนี้ บริษัทยังระบุว่ามีทีมงานเอเจนซี่ช่วยดูแลการบริหารผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง พร้อมบริการรีโนเวทหรือปรับปรุงห้องใหม่เมื่อเปลี่ยนผู้เช่าตลอดระยะเวลา 3 ปี ตามเงื่อนไขที่กำหนด เพื่อช่วยลดภาระการบริหารจัดการของนักลงทุนและเพิ่มความสะดวกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า

การขยับตัวครั้งนี้สะท้อนความพยายามของเสนาในการขยายบทบาทจากผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไปสู่การออกแบบทางเลือกทางการเงินที่เชื่อมโยงกับการมีบ้านและการลงทุน โดยมุ่งเพิ่มโอกาสให้คนหลายกลุ่มเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ตามความพร้อมของตนเอง แนวทางดังกล่าวยังเชื่อมโยงกับแนวคิด ESG และเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืนข้อ 11 ซึ่งให้ความสำคัญกับการสร้างเมืองและชุมชนที่ยั่งยืน แม้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยและแหล่งเงินทุนจะยังต้องอาศัยเงื่อนไขที่เหมาะสมและการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ

ท้ายที่สุด เกมอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่อาจไม่ได้วัดกันแค่ใครซื้อบ้านได้ก่อน แต่เป็นใครที่มีทางเลือกในการเริ่มต้นได้เหมาะกับตัวเองมากที่สุด เมื่อคนรุ่นใหม่ไม่ต้องการแบกภาระเกินกำลัง ผู้ประกอบการจึงต้องเปลี่ยนจากการขายเพียงที่อยู่อาศัย มาเป็นการสร้างเส้นทางให้คนเข้าถึงสินทรัพย์ได้อย่างยืดหยุ่น เพราะบ้านในวันนี้อาจไม่ใช่แค่ที่พักอาศัย แต่เป็นจุดเริ่มต้นของความมั่นคงทางการเงินในอนาคต