กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน กระตุ้นเศรษฐกิจ หรือสร้างวิกฤต ?

กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน หรือ ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … ซึ่งผ่านขั้นตอน ครม. เห็นชอบในหลักการแล้ว โดยมีวัตถุประสงค์สำคัญเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้คึกคัก หลังสะบักสะบอมจากพิษโควิดในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา

โดยกฎหมายดังกล่าว เป็นการปรับปรุงเพิ่มเติมมาจาก “กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545” ในยุครัฐบาลอดีตนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร รวมๆ สาระสำคัญในหลายๆ ข้อ ก็ยังคงเป็นเช่นเดิม อาทิ การให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องมีเงินลงทุน 40 ล้านบาท ฯลฯ ซึ่งดูเผินๆ แล้วก็ไม่ได้แตกต่างจากกฎหมายเดิมที่ยังมีผลบังคับใช้อยู่จนถึงปัจจุบันนี้ แต่กลับถูกต่อต้านอย่างหนัก ถึงกับมีการเรียกขานว่า “กฎหมายขายชาติ” กันเลยทีเดียว

SpringNews สัมภาษณ์ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล เพื่อไขข้อสงสัยเกี่ยวกับกฎหมายที่ปรับปรุงเพิ่มเติมนี้ ว่ามีจุดบกพร่องอย่างไร และในความเป็นจริงแล้ว จะก่อให้การกระตุ้นเศรษฐกิจได้ตามที่รัฐบาลคาดหวังไว้ได้หรือไม่ ? โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้อธิบาย แสดงความคิดเห็น และให้ข้อมูลต่างๆ ดังต่อไปนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

• ความเหมือน ความต่าง กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน ยุคทักษิณ - ยุคบิ๊กตู่

• ทวี ชี้ ขายที่ดินให้ต่างชาติ รัฐสร้างความสุขให้คนรวย บนความทุกข์ของประชาชน

• กรณ์ VS วัชระ ปลดล็อกต่างชาติถือครองที่ดิน คนไทยได้หรือเสีย ?

กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน เวอร์ชั่นบิ๊กตู่

ดร.โสภณ ได้เริ่มต้นกล่าวถึงที่มาของกฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน หากนับกันที่ต้นตอจริงๆ ก็ต้องย้อนไปยังปี 2542 ในรัฐบาลชวน หลีกภัย เมื่อ 23 ปีที่แล้ว

กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน ปี 2545 (กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545) มีที่มาจาก พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2542 สมัยอดีตนายกฯ ชวน ให้ต่างชาติซื้อที่ได้ 1 ไร่ โดยต้องมีเงินลงทุน 40 ล้านบาท  

แต่กฎหมายล่าสุด (ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …) ลดเวลาในการถือครองพันธบัตรรัฐบาล หุ้นต่างๆ จาก 5 ปี เหลือ 3 ปี

ถ้าสมมติซื้อพันธบัตรรัฐบาล พอ 3 ปีปุ๊บถอนเงินไป ก็ได้สิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน ซึ่งตอนนี้ไม่มีความจำเป็นต้องขายพันธบัตรฯ ให้กับต่างชาติ ออกพันธบัตรมาก็มีคนไทยแย่งกันซื้ออยู่แล้ว เพราะว่าดอกเบี้ย 3.5 % ดีกว่าฝากเงินกับธนาคารตั้งเยอะ

ถ้าเป็นในอเมริกา คนที่ไม่ได้เป็นพลเมือง แต่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ก็จะต้องลงทุนด้วยการสร้างงานให้กับคนอเมริกัน 10 คนขึ้นไป แต่ซื้อพันธบัตรรัฐบาล มันไม่ได้ก่อให้เกิดการสร้างงานเลย ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เป็นมาตรการที่หละหลวม อารยประเทศไม่เคยมีที่ไหนออกมาตรการที่หละหลวมขนาดนี้เลย และไม่คิดให้รอบคอบ มีอย่างที่ไหนเอาเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ เมื่อ 23 ปีที่แล้ว (ปี 2542) สมัยอดีตนายกฯ ชวน ราคาทอง 7 - 8 พันบาท แต่ตอนนี้ราคา 2 - 3 หมื่นบาท รัฐบาลจะใช้ตัวเลขเดิมไม่ได้ ลอกของเก่ามา อย่างนี้ใช้ไม่ได้   

ประเด็นที่ 2 ที่ระบุว่า ให้สิทธิกับชาวต่างชาติ 4 ประเภท ที่จะซื้อที่ดินได้ ก็เป็นการกำหนดอย่างหลวมๆ เช่นผู้สูงวัย (กลุ่มผู้เกษียณอายุต่างชาติ) ซึ่งประธานบริษัทโจร อาจจะเป็นผู้สูงวัยก็ได้ แล้วบอกว่าต้องเป็นที่ดินในเขตผังเมือง ซึ่งเขตที่อยู่อาศัย ก็อยู่ในผังเมืองทั้งนั้นแหละ ส่วนที่ระบุว่า ไม่ให้อยู่ใกล้เขตทหาร ซึ่งก็ไม่มีใครอยากไปอยู่ตรงนั้น ขนาดคนไทยยังไม่มีใครอยากไปอยู่ใกล้ๆ เลย

กฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน ต้องมีความรัดกุม

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ดร.โสภณจึงได้อธิบายถึงมาตรการให้ต่างถือครองที่ดินในต่างประเทศ ที่จะใช้กลไกด้านภาษีสร้างผลประโยชน์ให้กับประเทศ

ในเรื่องให้สิทธิ์ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ประเทศอื่นเขารัดกุมทั้งนั้น มีแต่ประเทศไทยที่หละหลวมที่สุด อย่างสิงคโปร์กับฮ่องกง เขาเก็บภาษี 30 % เลยนะ คอนโด 30 ล้านบาท ที่สิงคโปร์ ต้องจ่ายอีกเกือบ 10 ล้านบาทเป็นค่าภาษี แต่เมืองไทยไม่มีการเก็บภาษีจากการซื้อเลย แล้วจะเอาเงินที่ไหนมากระตุ้นเศรษฐกิจ

หรือถ้าเราไปซื้อบ้านในอเมริกา ทุกปีต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1 - 3 % แต่เมืองไทยแทบไม่มีการเก็บ เพราะจะเก็บเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป  อย่างนี้ก็เสียเปรียบต่างชาติ อย่างต่างชาติมาซื้อรีสอร์ตแถวภูเก็ตสัก 70 ล้านบาท ราคาประเมินอาจอยู่ที่ 30 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษี 

หรือถ้าราคาประเมินเกิน 50 ล้านบาท ก็จะเสียภาษีแค่ 0.02 % หรือ 200 บาทต่อหนึ่งล้านบาท เรียกได้ว่าแทบไม่เสียอะไรเลย แต่ในต่างประเทศต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2 % กฎหมายลักษณะนี้คนรวยจะได้เปรียบ แต่ชาวบ้านไม่ค่อยได้อะไร

กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน ถ้าแก้ไขเพิ่มเติม ต้องรัดกุมยิ่งขึ้น ไม่ใช่หละหลวมกว่าเดิม

และหลายๆ คนคงสงสัยคล้ายๆ กัน ทั้งที่กฎหมายฉบับนี้เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมจากกฎหมายเดิมที่มีอยู่แล้ว ที่ให้สิทธิชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ มาตั้งนมนาน แต่ทำไมในเวอร์ชั่นรัฐบาลบิ๊กตู่ จึงเกิดกระแสต่อต้านอย่างรุนแรง ซึ่ง ดร.โสภณได้อธิบายว่า ประเด็นไม่ได้อยู่ที่กฎหมายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดิน เวอร์ชั่นทักษิณ หรือบิ๊กตู่ ดีกว่าหรือแย่กว่ากัน แต่มันอยู่ที่เมื่อมีการปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติม ก็ควรทำให้มันดียิ่งขึ้น ไม่ใช่หละหลวมกว่าเดิม และไม่สอดคล้องกับบริบทของสังคมในปัจจุบัน

ประเด็นสำคัญมันอยู่ที่ว่า ตั้งแต่ออกกฎหมายปี 2542 ปี 2545 ไล่มาถึงเรื่อยๆ จนถึงปัจจุบัน รัฐมนตรีอนุมัติเพียงแค่ไม่ถึง 10 ราย คงกลัวถูกกล่าวหาว่าขายชาติ แต่ตอนนั้น 40 ล้านบาท ถือว่าเยอะมาก แต่ผ่านมา 23 ปี ค่าเงินมันลดลงมาก 40 ล้านบาทตอนนี้เท่ากับเศษเงินของพวกต่างชาติเท่านั้นเอง

เมื่อ 20 ปีที่แล้ว คนจีนยังจนอยู่ แต่ตอนนี้คนจีนไปซื้อที่ดินทั่วเลยนะ รับรองพอกฎหมายนี้ออกมาซื้อเละแน่ ไม่ใช่เฉพาะจีน ยังมีอินเดีย ดูจากการท่องเที่ยวตอนนี้อินเดียมาประเทศไทยเป็นเบอร์หนึ่ง

ในความจริงควรยกเลิกกฎหมายนี้ไปเลย ยกเลิกตั้งแต่ พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2542 เพราะให้สิทธิ์ชาวต่างชาติเยอะเกินไป ไม่ได้มากระตุ้นเศรษฐกิจเลย แต่ถ้าหากจะปรับปรุงแก้ไข ก็ควรทำให้ดีขึ้น ไม่ใช่ว่าหละหลวมกว่าเดิม

ดังนั้น ถ้าเราเห็นว่ากฎหมายฉบับนี้ไม่ถูกต้อง จะต้องแก้ไข ไม่ใช่ไปเลียนแบบเขามา แล้วโบ้ยความผิดให้คนอื่น แต่อย่างที่บอก จุดเริ่มต้นของกฎหมายนี้ไม่ได้เกิดในสมัยอดีตนายกฯ ทักษิณ แต่เกิดขึ้นตั้งแต่สมัยอดีตนายกฯ ชวน เพราะ 40 ล้านบาทตอนนั้นกับตอนนี้ค่ามันต่างกันมาก ลดเวลาการลงทุนจาก 5 ปีเหลือ 3 ปี ลดเงื่อนไขต่างๆ ให้มันง่ายขึ้น เพื่อเป็นการขายชาติได้ง่ายขึ้น มันเหมือนเป็นการลอกบ้าน แต่ผิดเวลา

ในกรณีที่จะแก้ไข ประเด็นสำคัญอยูที่เรื่องภาษีตอนซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีตอนขายต่อ และภาษีมรดก แล้วในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการกำหนดราคาสำหรับกลุ่มชาวต่างชาติด้วยนะ เพื่อไม่ให้มาแย่งชาวบ้านซื้อที่ดิน

แล้งเงินทุนที่จะมาลงทุนในประเทศไทย ต้องให้มันสมน้ำสมเนื้อ ตอนนั้น 40 ล้านบาท ตอนนี้ต้องเพิ่มขึ้น 4 เท่า อยู่ที่ 160 - 200 ล้านบาทแล้ว แล้วต้องมีลงทุนในกิจการที่มีการจ้างงานคนไทย เช่นร้านอาหาร เป็นต้น ก็จะทำให้คนไทยมีงานทำ เพราะซื้อพันธบัตรรัฐบาล ชาวต่างชาติได้ดอกเบี้ย และไม่มีความเสี่ยงเลย เงินอย่างนี้ มันไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจ มันไปกระตุ้นกระเป๋าตัวเองต่างหาก ดังนั้นต้องมีการแก้ไขครับ